【房产】为什么咨询日本房产时，中介会先问自住还是投资？有什么区别吗？

在日本购房前，中介人员大多都会询问客户“您是需要自住型物件还是投资型物件呢？”，因为不同需求的物件的卖点是有很大区别的。而我们在看房时，也会发现二者的区别。

从房屋售价分析

自住型房产确定成交价格相对比较容易，只需对比周边相同地段、类似户型的价格，比较过往同项目相邻户型成交价格即可。

投资型房产在确定成交价格时，除了对比历史成交价外，还需要计算租金回报率。可以想定一个租金回报率，然后反推回相应的售价，再与房屋报价相对比，就能得出合理的结论。

从维护方式分析

​自住型房产内部考虑更多的是能否适合居住，比如是否有足够的收纳空间，起居室布局是否合理，厨房、浴室等设备是否是使用方便、舒适，给汤器、洗碗机等是否陈旧需要更换等。

投资型房产则需要考虑维护简单、经久耐用。比如地板是榻榻米还是木地板，木地板更容易打理，推拉门是容易维护的玻璃推拉门还是和纸隔障门等。为了将来出租方便，简单装修、容易打理的物件更合适。

从现场环境分析

自住型房产在现场看房时，可以根据现场环境想象将来住在里面的样子，比如通风设施、收纳空间、水路设施等是否需要更换，装修情况如何是否需要重新装修等。同时还要看看房子周围的超市、银行、车站等生活配套设施是否完善，附近邻居看起来是否友好相处等。

投资型房产则需要考虑将来再售时是否容易、购入后是否容易出租、周围租金水平如何、未来投资回报潜力如何、管理修缮费等需要多少钱、衡量空置期风险、是否需要重新装修后再出租等因素。

日本房产行业流行一句话“自住不投资、投资不自住”，就是说在日本购买房产时需要明确房子是用来自住还是投资的，既想自住又想投资的房子其实很难找到，所以在购房前提前明确购房目的非常重要。