【房产】终于等到了东京奥运会，东京房价预期是涨是跌，值得投资吗？

提到日本的房产，很多人都认为日本“失去了20年”，对于近年来日本房价的稳步上涨，很多人认为是因为东京召开奥运会的原因，有人看涨奥运会前的房产投资价值，也有人认为奥运会后房价会下跌，没想到一场新冠肺炎疫情打乱了投资的步调。原定于2020年召开的东京奥运会不得不延迟一年举办，而这一决定又扰乱了很多海外投资人的心，在延期的这一年里，有人甩房也有人抄底。

但从实际情况看，不得不承认疫情成为了检验东京房产价值的标准。因为疫情的原因，日本加强了出入境限制，在相对“封国”的状态下，东京的房价不降反增、交易量活跃，足以证明房价绝对是日本国内纯刚需支撑起来的。如果是这样的话，之前认为的奥运会对房价上涨的推动原因就显得微不足道了。在这种情况下，东京的房产是否有投资价值就不言而喻了。即便如此，如果想投资东京房产的话，有什么“稳赚不赔”的秘方吗？

1. 选择投资人口密度大的地方

房价跟人口密度有直接的关系，在人口净流入的地方房价有上涨空间，房产保值增值，这是房产投资的常识。东京是日本唯一人口净流入的城市，即使在没有奥运会的前提下，在人员密集的商业街区、办公大楼林立、高校环绕等人员聚集的区域投资房产，资产价值就难以下跌。随着大量人员从外地向东京的涌入、从郊区向都心的迁入、从远离车站向车站附近的移动等，都是支持东京房价上涨的动力。人员的增加导致租房需求旺盛，带动租金上涨，同时也推动房价的上涨。而在日本宽松的经济政策下，人员工资的上涨也反应到房价的上涨中，同时也吸引着更多的年轻人来此工作。所以越是人口密度大的地方，房产价值越稳定、投资风险越低。

2. 投资容易获得贷款的物件

在日本，无论是新房还是二手房，公寓还是一户建，日本人购房时几乎都会使用银行贷款，很少会有人使用现金全款购房。所以不管房产售价多低，如果不能使用贷款购房的话，客户群就变得很少。

投资型物件在追求投资回报率的时候，也需要注意因为自身条件的不同而有所差异。与二手房相比，新房及独栋公寓更容易从金融机构获得贷款。有的二手房表面回报看似较高，但因为楼龄较老很难获得贷款，也有的因为历史的原因，以前也许不是违章建筑但是已经不符合现行建筑标准，也无法获得贷款。如果购买了这样的房产，将来再出售时想找到下一个买家的几率会变得很小。所以作为投资，还是选择那些当下购入及未来出售时都能获得贷款的物件比较好。

3. 选择投资“稀缺价值”的物件

日本土地私有，房地产行业发展时间较长，很多房产都具有唯一性，同一区域也很难找到两处相同的房产，于是不少优质地段的新建独栋投资公寓就成为了热销物件。不过，随着再开发工程建设，大规模公寓住宅项目的增加，在一栋公寓里有多个房产在售的情况也多起来了。业主们为了尽早卖出，议价空间变大、常常以降低售价的方式完成交易，那么这样的物件就不具有稀缺性了。但即使在同一栋公寓楼里，也有一些稀缺户型，比如带有超大露台或是位于顶层等物件也有可以区别于其他户型的优势。由此也能看出稀缺价值对于投资型房产的重要性。

以上列举了三个投资的要点，作为房产投资，如果满足这些要点，其实奥运会因素对房产价值的影响就不用太在意了。另外，作为自住型房产，如果是自己及家人喜欢的，住着舒服又舒心的房产，就不用拘泥于投资回报率了，毕竟自身的居住感受比计算回报率更为重要。