【房产】投资日本房产，远离“幽灵公寓”比“事故物件”更重要吗？

日本的房产，特别是东京的公寓，由于出租率较高、租金稳定、租金回报率较高等优势，一直受到投资客的青睐。这其中，有的投资客一味追求超高的投资回报，会选择一些总价较低的二手房来投资。虽然说在日本，总价较低的二手房仍有投资价值，但在投资此类房产时，还请注意区分“幽灵公寓”和“事故物件”！

日本的房地产市场经过多年的发展，已经相当成熟，挂牌上市的二手房销售价格基本上都符合市场行情，东京公寓的租金回报率常年稳定在5%左右。但如果有的公寓总价过低，甚至租金回报率达到了10%左右，那么就要注意了，需要自己评估这样的公寓有没有安全隐患、投资风险等问题。

并不是说房龄较老的公寓就不值得投资，日本有些年龄较老的公寓，由于保养得当，维护较好，也成为了受人欢迎的复古公寓。而有些公寓由于养护不到位，过早的成为“老破小”的情况也有，有的甚至变成了“幽灵公寓”。

这些沦为“老破小”的老旧公寓，往往就是因为业主们早期不愿意花钱养护，年久失修后显出破败的景象，年轻人纷纷搬离此处，租客变少、空房较多。就剩下一些老年人居住在此。还有一些业主因为过世后找不到继承人，房子无法处理只能空置。由于一些业主难以联系到，即使业主大会需要作出利于物业的决议，但因为同意的业主人数不够，也导致决议无法通过和执行，那么整个公寓楼只能越来越破败，进入恶性循环。而有的业主为了尽快“脱手”，特意将房子重新装修后出售，如果买家被公寓室内新装修的状况所迷惑而不幸购入了这样的公寓的话，无论自住或想用于出租，或想再次出售时，都会变得比较困难和麻烦。这种情况，甚至比投资“事故物件”更可悲。

另外，日本所谓的“事故物件”大致是以下几种情况：

1. 由于自杀或凶杀等导致的非自然死亡
2. 由于事故或火灾等的造成的意外死亡
3. 由于孤独死或病故等，遗体在72小时内或超过72小时后才被发现的
4. 曾经被用于住房以外的用途，如风俗店、黑社会据点等
5. 以前的住户有犯法被逮捕的情况，如毒贩，杀人犯等
6. 住进去产生让人心神不宁或周围有让人不愉快的设施，如紧邻坟地等

日本房地产市场发展比较成熟，在出售事故物件时，卖家或中介人员对买家有告知的义务，也就是房屋买卖是在投资人在明确知道所要购买的房产为事故房的前提下而做出决定的。因为事故房的销售价格明显低于正常物件的价格，所以也有不少人在明明知道有事故的前提下，依然愿意购买。即使购入事故物件，也相应有很多处理办法，而且随着离事故发生的时间越久远，房产价值也会慢慢恢复为市场正常价格，将来出手时也有一定的利润空间。日本的投资客中，有近三成的人表示愿意投资事故物件，由此看出事故物件有其特有的魅力。

而与事故物件相比，幽灵公寓处理起来就显得困难多了，所以在购房之初，也不能一味地追求高租金回报。要充分了解房产情况，进行实地考察，除了考察房屋内部情况外，也要注意公共区域的部分，对房屋的设备设施、周围邻居的情况、维修基金的使用情况及结余等进行充分的了解。如果发现楼体外观有明显破败的痕迹、公共区域脏乱差、空房较多、维修基金欠缴、常年没有维护记录等情况下，即使公寓内部装修再好，也请谨慎投资。