【房产】日本房产买卖费用都有哪些？

日本房产近年来的表现不俗，有不少中国人都想投资日本房产。那些早期投资日本房产的人，现在基本都赚了不少钱，也有人准备换房，或卖房变现。那么，日本房产买卖时，除了准备好房款，还需要准备多少费用的预算呢？就让我们一起了解一下吧。

01.  房款

房款就是购买房产的价格，会在买卖合同上写明。

外国人购买日本房产时，可以选择一次性支付全款。一般订金/首付为房款的10%，在交房（交钥匙）前支付剩下90%的尾款。正常情况下，日本房产的交易周期一般为1个月。而买卖双方也可相互协商首付比例及交房时间等，所以买家尽量要提前准备好房款及相关费用。

除了全款支付，买房者也可以选择使用银行贷款，利用撬动金融杠杆来降低风险和增加收益。一般来说，日本籍及日本永住的人，贷款利率不会超过1%，有些项目甚至是0首付，就可获得房款100%全额贷款。外国人可以通过在日本注册公司，以公司的名义贷款买房。一般首付是房款的4-5成，贷款利率约1.5%-3.5%左右。选择贷款时，根据不同银行的规定还需要支付一定的贷款手续费等相关费用。

02.  印花税

印花税也称为印纸费，是指贴在房屋购买契约书上的印花税票。税额因签约金额分段计算，并根据最新政策进行相应调整或享有一定的优惠。在日本，印花税的税额范围一般为0～48万日元。

03.  不动产取得税

不动产取得税类似于我国的购置税，是指通过买卖或赠与取得不动产时，或者房屋新建扩建的时候，都道府县根据固定资产评估额征收的地方税，各地方政府的政策也可以有些许调整。不动产取得税的税率为房屋评估价的4%+土地评估价的3%，在满足一定条件下，有的房产的评估额有减半优惠政策等。该税一般在收房后6个月到1年半左右才能从各都道府县收到“纳税通知书”，由于时间间隔稍久，这个税非常容易被“遗忘”。

04.  登录免许税

登记土地或建筑物的所有权丶转移以及其他法律权利（如抵押权）时，保存所有权或转让登记时都必须缴纳登录免许税，也就是登记许可税。

新建不动产的所有权保存登记的税额是固定资产税评价额（课税标准额）× 0.4%。此后的所有产权转移登记税额是固定资产税评估额的 2%。

根据税制调整，在房产满足一定的条件及在一定的时段内，新建房产及二手房的税率均有不同程度的减轻，并享有相应的优惠政策。具体纳税额可根据不同房产计算得出。

05.  司法书士费

一般费用从几万日元到几十万日元不等。（网上流传的司法书士费4-10万的收费，是房产交易价格为1000万左右时的费用）。

司法书士在房产转移前，会核实登记册内容，并记录贷款人的抵押及办理房屋所有权转移给买家等的服务费。根据房产交易的复杂程度及司法书士的级别等，由司法书士给出报价。

06.  中介服务费

日本全国统一的房产中介服务费为交易价格的3%+6万（消费税），这只是一个速算方法。日本中介费其实也是分段计费的，根据宅地建物取引业法的规定，以房产交易价格为基础，总价低于200万日元的收取5%、总价为200万到400万日元的收取4%、400万以上的收3%。另外实际收取得中介费数额还要再加上10%消費税。

举个例子：

总价5000万日元的房产，其中土地部分3500万，房屋部分1500万（不含税），以此计算中介费：


一、速算方法：

5000万× 3％+6万＝156万

156万+156万×10％＝171.6万

二、分段计费法：

200万日元以下的部分：2,00万 × 5％ ＝ 10万

200万至400万日元的部分：2,00万 × 4％ ＝ 8万

400万日元以上的部分：4600万 × 3％ ＝ 138万

10万+8万+138万＝156万

156万+156万×10％＝171.6万

07.  消费税

消费税是对纳税义务人进行的日本国内交易征税。对房产的交易、中介手续费等要征收消费税。但是对于土地所有权转让以及土地使用权租赁不征收消费税，如果房产卖家为个人的交易也不征收消费税。消费税的税额为征税标准 × 10%。

08.  固都税

固定资产税额 ＝ 征税标准 × 1.4%（标准税率）

都市计划税额 ＝ 征税标准 × 最高0.3%（上限税率）

固定资产税和都市计划税一般是在购房以后每年都需要缴纳的税项。自每年的1月1日，以固定资产税评估额为征税标准来计算，土地与地上建筑分别评估，固定资产税评估额每3年重新评估一次，每年1月1日当天的不动产持有人为纳税义务人。不过由于房产交易时间不一定是1月1日当天，所以在购买房产时，当年的税款由卖家缴纳，再根据房产交割时间，计算出买卖双方各自需要承担的税款部分，由买家支付给卖家相应的部分。

09.  火灾保险（可选）

在日本无论买房或租房，都需要投保火灾保险，虽然投保不是强制的，不过不投保的话，一旦发生灾害等损失全部由自己承担。火灾保险根据不同的保险方案，价格不同，一般普通的保费约为每年1万日元左右。为了避免损失，大多数人都会主动投保，一般租住的房子，或使用贷款购买的房子都是有投保火灾险的义务的。

火灾保险的承保范围不仅仅是指因火灾引发的损失，还包括雷电、爆炸、风灾等，还可以选择包括被盗、高空坠物、水灾等导致房屋破损的火灾保险。但是地震、海啸、火山爆发而造成的损失不适用于火灾保险，可以选择另外购买地震保险等其他相应的保险。