【房产】外国人购买日本房产的遗产税解决方案

日本的房子是私有财产，可以传承给后世子孙。但是，对于日本房产遗产税（也称继承税）问题，很多人都认为“高不可攀”。日本设立的遗产税制度是希望起到贫富差距的调节器，需要缴纳高额遗产税的阶层人数与日本富豪的比例相符。而对于普通民众而言，所缴纳的遗产税却并不是什么“天文数字”。不过毕竟这是一笔需要额外支付的费用，实际上日本遗产税的规定对于外国的继承人又有什么约束或影响呢？

简单来说，在日本的房产作为遗产被继承时，不论继承人是否居住在日本或是否为日本籍，都有继承遗产纳税的义务。但是，作为外国人，是否应该有一些可以合理避税的方法呢？
 

根据日本的继承法案，正常情况下遗产继承税率为“渐进式”或成为“累积式”，税率表如下：

从上表中可以看出，10%-55%的税率让很多人认为日本的遗产税“贵”也不是没有道理的。不过继承包括“正”、“负”继承，计算方式为“遗产税=（各类资产-负债-扣除项目-基础控除额）× 对应的税率”。如现金、房产、股票基金等属于“正继承”；未还清的房贷、借款、有连带责任的担保等属于“负继承”。财产继承还有一些扣除项目的，如丧葬费、配偶继承扣除、未成年人继承扣除、短期内连续继承扣除等，还有一定的基础扣减额度，作为房产遗产，可抵扣的部分则大很多。

首先，作为房产的计税标准并不是市场价，土地以“路线价格”为计算基础、房产以“固定资产税估价”为基准，可以理解为我国的“政府指导价”或“评估价”，土地和房产分别估价，一般低于市场交易价格，土地部分的评估价大概是市场价的8成左右，房产部分的评估价大概是市场价的7成左右，也就意味着纳税基准额相对降低了。其次，房产的抵扣额更多，计算的基础抵扣额为「3000万日元+600万日元×法定继承人数」，超出的部分才征收遗产税。

举个例子：

假如用现金购买相当于市场价格为7000万日元的房产，老人去世后房子由2个孩子继承，那么作为遗产的房产评估价大概为5000万日元，需要纳税的部分即「5000万-（3000万+600万×2）」，最终核算下来仅为800万日元，适用的税率为10%。

如果老人有配偶，且是超过20年的夫妻的话，那么配偶可抵扣的免征部分更高达2000万日元，扣除后的金额大多都低于起征点了。

如果购买高层公寓的话，因为分摊的土地面积较小，相对评估额也会降低。如果该房产用于出租而不是自住的话，根据相关条款则评估额还有一定的减少。

而且在购买房产时，符合一定条件的前提下还有部分抵减税金的优惠政策，再考虑到遗产税问题，最终不少日本人为了避免高额的遗产税，都会选择购买房地产来达到降低遗产税的目的。在日本实际上也有超过四成的继承属于房地产继承。

如果父母将现金或房产直接赠送给儿女的话，则会涉及“赠与税”，与“遗产税”相似，也是“渐进式”纳税，税率为10%-55%（根据实际情况有部分扣除额，每年有一定的免税额）。

如果父母想资助儿女买房，最多只能支援2000万日元以下可享免税额，且必须在3月15日之前完成房产买卖交易，并且这项优惠福利只能使用一次。另外，父母每年可以给孩子免税部分的现金最多110万日元，也就是一次性最多资助2110万日元用于孩子购房可免税，超过的部分就需要征税了。如此看来，当财产一次性转移时，还是通过房产继承更合适一些。

不过对于外国人（没有加入日本籍的外国人），特别是父子双方或单方没有日本长期在留身份的外国人，如果父母准备让儿女继承日本房产，可以提前办理房产买卖手续，直接将房产过户给儿女即可。房产可以按以不高于原始价格进行交易，也无需缴纳高额房产收益增值税。仅需支付过户手续费和相关房产税等即可，交易成本就会相对低廉很多了。如果觉得自己办理过户手续太繁琐，也可以聘请专业的房地产中介机构代为办理，省心省事。
 

如果当初购买房产时，购买主体为公司，可以提前通过法人变更，将儿女变为公司新任法人，这样就只需支付相关法人变更的费用即可。当然也可以考虑在合适的时候将日本房产卖掉变现等多种方式方法，在这里就不一一列明了。
 

如上所述，外国人在日本投资房产比日本人更有优势，对于高额的遗产税的问题也有多重解决方案。所以，选择投资日本房产，在购置了日本优质房产的同时，还少了日本人后续的财务负担，不失是一项不错的投资选择。如有意购买日本房产，或想了解更多日本房产咨询，欢迎联系我们。