【房产】日本买房必备知识—日本公寓的使用年限是多少？

在日本，无论是购买新房还是二手房，大家在购买公寓前都非常关心建筑年代及使用寿命。这个指标会影响房屋将来的价格，那么，我们今天就来探索一下让人在意的公寓的寿命吧。

公寓的寿命是怎么决定的？

公寓的寿命到底是多少年呢？“从更广义上说，其实公寓是没有寿命一说的。如果想要维持建筑物的话，100年甚至200年都能维持”。但是，站在市场保值的角度，我们可以从以下3个观点来分析。

1、从耐震性看寿命

日本是地震频国家，所以考虑日本建筑物寿命的时候，就不能不提建筑物的耐震性能。具体来说，日本以1981年为界限，把建筑物分为旧抗震基准和新抗震基准（壁式施工法除外）。1981年以前的公寓，由于混凝土的性能与钢筋的量、施工方法等不同，物件的耐震性能不如现行标准的建筑物。这种旧耐震基准的公寓即使进行了耐震修复工程，也不能确保与现行的抗震基准有同等的抗震性，但是单纯从防止物件彻底倒塌的角度上看，具有一定的效果。如下图所示，预计2018年建造30年以上的公寓为185万户。其中旧耐震标准的公寓被推测为100万户，有多少公寓正在进行抗震改建，尚不清楚。但是1981年以前建的旧耐震高级公寓中，也有抗震性强的公寓。

2、从建筑年代看物理寿命

正如开头我们说的那样，单纯延长建筑物的寿命也不是不可能的。只要我们定期适当的对建筑物的整体构造、防水、电路、管道等进行维护保养，就会延长其使用年限和寿命。毕竟建筑年代相同的公寓，是否有良好的后期保养维护，其使用年限和寿命是不一样的。但是，不管怎么维护，相关硬件设备的老化是不可避免的，而且随着年数的增加，维护费用也会变大。最终会跟重建成本接近，从而让业主最终选择重建。

3、从经济价值来看寿命

建筑物从理论上来看，即使经过100年也应该可以继续居住。但实际情况会稍有不同——比如旧抗震基准同潤会公寓以构造坚固著称，使用了60～70年就被拆除了。另外，到2016年日本首个分销公寓涉谷的“宫益坂大厦”也就使用了65年。随着社会形势的变化，尽管建筑物还能使用，但是随着经济利益发生改变，从而改变了建筑物自身的寿命，这可以说是经济的寿命吧。区域再开发和区划整理等基础设施建设也是左右公寓寿命的主要原因。

公寓的的耐用年限是什么呢？申请住宅贷款需要注意什么？

1、公寓的使用年限不等于寿命

公寓的使用年限是法定标准。公寓(钢筋混凝土建造的建筑物)的法定耐用年数根据1998年税制改正规定为47年。这是建筑物每年进行折旧，最终折旧为零=47后建筑物价值为零。这样会让人产生物件超过47年使用年限后不值钱的错觉，但实际上没有任何影响，使用年限不等于建筑寿命。但是，在申请住房贷款的时候就要注意，住宅贷款周期基本上最长为35年(满80岁为止)，但如果购买建筑年代较旧的公寓，无论申请人年龄大小，贷款周期都会缩短。因为在审查上，借款期限是根据公寓耐用年数和建筑年数的差来设定的。例如某公寓的建筑年数为20年的情况下，借入最长期间的大致标准是27年。 借款期限缩短直接关系到每月支付利息的增加，这样会影响客户的贷款是否可以得到审批。

2、折旧率怎么算？

“折旧率”大家可能不了解，简单来说就是购买公寓折旧的计算法。由于自住客户可以通过抵押贷款减税，参考意义不大，但投资客户可以依据折旧率来节税。

1 .将购买的公寓分为土地和建筑物(可折旧的只有建筑物部分)

2 .将建筑物部分分为建筑物主体和建筑设备

3 .购置价格×折旧率(根据使用年限规定)

旧公寓的话，有时很难将建筑物主体和设备分开，这时也可以作为建筑物一体化计算。折旧率也可以登录国税厅网页进行了解。