【房产】日本买房必备知识——固定资产税

您在日本持有土地或房产后，就要开始缴纳“固定资产税”了。每年的1月1日，政府会对登记所有权人征税，“固定资产税”每年都要缴纳，时间是在第一期缴纳期限前(4~6月左右， 不同的自治团体也不同)，业主会收到了纳税通知书。日本固定资产税和不动产所得税是用“固定资产税评估额”来计算的，固定资产税的税额按固定资产税评价值×1.4%计算。另外，根据城市规划法对城市化区域内有土地和房屋的人征税的“城市规划税”、取得房屋和土地时仅征税一次的“房地产取得税”、与登记有关的“登记许可证税”，也是以固定资产税评价值为基础计算的。 

那么，产生各种税金计算基础的“固定资产税评估额”到底是什么呢？固定资产税评价额由各自治体个别决定的，是固定资产税征收的基准。简单来说，固定资产税评价额是根据规定分别评价土地和房屋等的“固定资产评价基准”，由各市町村(东京23区为各区)个别决定的评价值，由各自治体的负责人一一确认后决定。如果是土地的话，土地时价的约70%被称为固定资产税评价额的基准，除此之外，根据土地的位置(市区还是村落地区)、面积和形状如何、道路如何相接等，评价额也不同。如果是建筑物的情况下，新建时大约以承包工程金额的50~60%为标准，但是根据房子的规模和构造、建筑年数等的不同，评价值也不同。

如果您想知道现在所持土地和房屋的固定资产税评价额，通过每年寄来的固定资产税纳税通知书上的“征税明细表”就可以。 里面记载了房屋和房屋的固定资产税评价额。

上面的图片是固定资产税纳税通知书的“课税明细表”。虽然写着各种各样的数字，但固定资产税评价额是在“价格”栏里写的数字。例如，“房屋1”的“价格”栏中记载的“8201100”这个数字是820万1100日元，就是对所有公寓的专有部分的固定资产税评价额。
 

除了“价格”之外，还有一栏记载着“课税标准额”。通常，房屋的课税标准额与价格(固定资产税评价额)相同，但是土地是通过对住宅用地的特例措施和负担调整措施等进行调整的，所以课税标准额比固定资产税评价额小。请注意不要把价格和征税标准金额混为一谈。
 

 •购买新住宅的情况

在没有确定好物件前是不能算出房屋的固定资产税评价额的。因此，在讨论新建住宅时，如果想事先知道固定资产税的金额，只能在示范房和样机房问到税额的大致标准。但是，由于这个阶段开发商或中介能告诉我们的税额只是概算，因此有时会与实际税额不同，请注意。
 

固定资产税评价额也会随着房子的结构、建材和设备的质量等而发生变化，建设成本越高的房子，固定资产税评价额越高。即使是同样面积的房子，钢筋混凝土制( RC制)的房子比木造房子评估价值高。同时，即使是同样面积，同样构造的房子，厨房、厕所等设备的品质和大小、数量等也会影响固定资产税评价额。

因为固定资产税评价额根据地点、房屋的规模、构造等不同而不同，所以无法单纯地比较公寓还是一户建的固定资产税更高。但话虽如此，在同样的购买价格，土地的评价值没有很大差别的区域内的房子，比起木造的一户建，公寓有固定资产税更高的倾向。 这是因为在固定资产税方面，一般建筑物比土地要花费更多，这主要是由于公寓占地面积除以住户人数的部分有所区分，购买价格中建筑物所占的比例更大。

对房屋的固定资产税评价额是在登记后由自治体的负责人逐户访问、确认后决定的。如果出现错误，会让业主多付钱，为了防止错误，从每年的4月1日到最初的缴纳期限的日子，设置了固定资产税的纳税人不仅可以看到自己的土地和房屋，还可以看到其他纳税人的土地和房屋的固定资产税评价额的“纵览制度”，纳税人可以在固定资产纵览帐簿(帐簿)中确认。 与同一区域的其他地方和房屋相比，如果有太大的不同，纳税人可以申请审查自己的地方和房屋是否被正确评价。另外，固定资产税簿可以在各市町村政府(东京23区为区政府)阅览自己所有土地和房屋的固定资产税评价额。

虽然是同一块地，但是有4个不同的价格，您听说过吗？ 被称为“一物四价”，有时价(实际价格)、公示价(公示地价)、继承税评价(路线价)、固定资产税评价4种，分别以不同的标准进行评价。 虽然很麻烦，但是在计算固定资产税时使用的是固定资产税评价额。