【房产】日本人为何如此热衷于购买塔式高级公寓？原来这些因素是我们没想到的 ！

日本，尤其是东京塔式高级公寓的交易量在疫情期间仍然很活跃，似乎日本全民都喜欢购买高级公寓，那日本人民为什么如此喜欢购买高级公寓呢？让我们来一起看看原因吧。

说到日本的有钱人为什么愿意购买新建高级公寓，其实归根结底，都与日本的高税赋有关。购买高级公寓是合理节税的有效手段，可以说在所有物业类型中，高级公寓的节税效果是最棒的。

固都税

在日本持有房产时，每年都需要交纳固都税。土地和建筑物按照评估价值分别计税，一般固定资产税税率为征税标准额
的1.4%、都市计划税税率为征税标准额的0.3%左右。不过，在满足一定条件时，业主可以享受一定的固都税优惠政策。比如对于200平方米以内的住宅用地，符合条件的情况下可以将固定资产税减轻1/6，都市计划税减轻1/3，此外还有可调整征税标准额等。

另外，很多人都认为固都税的评估额是每3年调整一次，越新的项目税费应该相对越高。不过对于新建高级公寓来说，同样在符合一定条件的情况下，最初的5年左右的时间里可以享受新建住宅的税额优惠政策。

高级公寓的售价一般都是楼层越高价格越贵，高楼层比低楼层总价贵上几千万日元也是很正常的。不过无论楼层高低，以前固都税的纳税标准都是一致的。不过税制修改后，将会实施楼层每升高一层，固都税相应增加0.256%税率。这是以前购买高级公寓时未能预见的，今后购买时可提前关注当时的政策。

住宅贷款减税

由于日本消费税增加到10%以后，购买用于自住的新建高级公寓的业主，在满足如年薪不超过3000万日元等条件的前提下，当公寓面积超过50㎡时，每年贷款余额的1%可申请扣减部分个人所得税，每年减税上限为40万日元。当减税额超过个人所得税时，可继续扣减都市计划税，每年限额13.65万日元，最多可享受减税10年的优惠。另外对低收入购房者还有10万~50万不等的现金补贴等政策。

由于新冠肺炎疫情的影响，2021年税制调整后，在满足一定的条件下，公寓面积由50㎡修改为40㎡，意味着购买1居室的业主也可以享受到购房减税政策，这样绝大多数新建高级公寓的在售房源基本都将涵盖在优惠范围内。而且减税年限多延长3年，减税总额上限80万，房屋面积为40~50㎡的业主年薪降低为不超过1000万日元。可以说减税政策考虑的非常周到了，这也是很多工薪族愿意购买新建公寓的动力之一。

遗产税

日本子女继承遗产时，需要缴纳遗产税。征税标准额与固都税一样是按评估价值征税的，评估价比市场销售价格低很多，房产继承比现金继承的纳税额低很多。在房产评估价值基础上还有3000万日元的免征额，以及按继承子女的人数还有相应的扣减额，之后没有扣减完的部分按累进制税率纳税。

因为高级公寓的总户数较多，公寓楼的土地面积分摊到每一户时就很少了，目前同一栋公寓楼内不论楼层高低的房产评估价值是一致的，但是购买时的总价高层却比低层贵很多，所以购买高级公寓的楼层越高、总价越贵，反而节税越多。

目前遗产税纳税标准并没有因为楼层不同而有所调整。客观地说，子女通过继承高级公寓获得遗产时，比继承现金或生前赠与等方式更划算。一些对有财富传承想法的父母们，更喜欢借助购买高楼层的高级公寓达到合理避税、节税的目的。

其他

购买新建高级公寓一般不涉及中介费用，可以减少一部分购置成本。

日本的塔式高级公寓由于价值较高，购房者更容易从银行申请到优惠利率的贷款。

购买高级公寓时，在满足一定条件的情况下，父母给予的购房款支援最高可达3000万日元的额度是免征赠与税的。

而作为投资性房产来说，正因为高级公寓的稀缺，所以更为保值抗跌，增值空间较大。可待房产增值后，在购入满5年-10年的期间内以“次新房”对外销售，项目通常有10年质保期，意向买家再次购买该房产时更容易从银行申请到全额满期贷款，比起其他二手房更有优势，变现更容易，节省时间成本。

在出售房产时增值部分的适用税率，持有不足5年时高达30%，持有超过5年时降低至15%，持有超过10年时降低至10%，住民税也相应减少，这样也大幅节省了转让成本，尽享升值收益。

综合以上种种购房优惠政策，再加上高级公寓本身的种种优点，就不难理解高级公寓在日本房地产界为何如此受宠了。