【房产】东京和大阪，哪里的一居室更适合投资？

投资日本东京和大阪的ワンルームマンション（1居室公寓）是很多小额资产配置客户的首选。那么，投资东京和大阪哪个城市更好呢？我们下面就具体分析一下，供准备投资日本房产的客户参考借鉴。

东京・大阪一居室投资预期收益率

• 日本东京城南地区1居室回报率

• 日本主要地区1居室回报率表

预期收益率是指投资的金额与预期收益的收益比例。单纯从投资预期回报率看：東京城南エリア：4.2％、東京城東エリア：4.5％、大阪：4.9％。大阪投资金额低预期回报率高，投资大阪好像有优势。为了更好的了解，我们再看看东京和大阪的表面回报率。

東京・大阪一居室投資的表面回报率

我们拿东京繁华地段“涉谷车站周边”和大阪繁华地段“心斋桥周边”的单间公寓的表面收益率进行比较。

1：东京一居室的表面回报率

东京涩谷站周边的单间公寓价格区间在1000万日元～3000万日元（约66万人民币～198万人民币）之间。但是作为单纯不动产投资我们按1000万日元（约66万人民币）左右的物件来计算比较。

例如：价格1200万元，表面回报率6.7％

• 东京一居室回报率

2：大阪一居室的表面回报率

大阪心斋桥站周边作为单纯不动产投资我们按1000万日元（约66万人民币）左右的物件来计算比较。

例如：价格920万元、表面回报率8.86％

• 大阪一居室回报率

東京・大阪一居室房间布局特征

接下来，我们再来比较一下东京和大阪的单间公寓的房间布局特征：

东京一居室布局：

大阪一居室布局：

上边两个房间都是厨、卫、房间布局，专有面积东京12平方米·大阪22平方米。这样的单间布局在东京涩谷也非常有人气。但是在大阪这个户型一旦出现退租，就容易出现招租周期长和房租降价的风险。因此，在大阪投资下面这样厨、卫和房间分开的1K公寓更有人气，投资风险会降低。

• 1k户型图

大阪1k户型表面回报率

例如：价格1380万元，表面回报率5.5％

• 1k表面回报率

如果拿大阪心斋桥人气1K户型和东京涩谷人气1R户型比较。出现了虽然大阪物件建筑年代新一些，但是价格比东京高，回报率比东京低的现象。

東京・大阪一居室适合投资的区域分布

想象一下东京的“人的移动情况”就是下图这样：

• 东京交通人口流向

想象一下大阪的“人的移动情况”就是下图这样：

• 大阪交通人口流向

与东京用箭头涂成红色相比，大阪的地图看起来更加清晰，从人口流向不难看出。东京地区人们往山手线及山手线内侧移动都十分方便。大阪地区主要在大阪环线内侧移动，另外移动也不是很方便。

不难看出在东京投资一居室只要位置选得不是太偏，投资风险非常低。但是在大阪投资必须在（梅田）、难波、心斋桥、本町中心位置选择。最好选择人气户型投资。

東京・大阪一居室的租赁需求和空置率

日本全国的租赁需求主要集中在每年的2月份和3月份。东京进入4月份以后需求仍在持续，9月份、10月份需求的第二波再次到来。全年都会持续一定的租赁需求。但是大阪进入4月份就没有什么租赁需求了，到了9月份、10月份需求稍微有所提高，但是需求量不大。很难保持一年持续的需求量。

另外，东京和大阪地区的租赁需求不同在房屋空房率上也有所体现。东京的单间公寓的平均空房时间是26.21天，大阪的单间公寓的平均空房时间是39.85天。