【房产】抗跌还是暴跌？如何看待日本房价的两极分化

受新冠肺炎疫情的影响，似乎全球的房价都在呈下跌之势。在避险性、保值性最为稳定的日本楼市，一些小房地产中介也开始打着“日本楼市暴跌，抄底的好时机”的标语，以几十万人民币的低总价就可以在东京买房，来吸引中国国内的投资客。那么实际上，日本的房价真的暴跌了吗？

因为疫情在日本境内的蔓延，日本政府发布了紧急事态宣言，以及限制外国人入境等应对措施，导致日本经济整体放缓、房产交易量大幅下跌，这倒是事实。但是说房价暴跌，就不得不具体项目具体分析了。

根据日本全国公示的地价，2020年日本全国公示地价为平均23万8070日元/㎡，上涨了1.41%。东京于2020年的土地价格相较于2019年有4.24%的涨幅，同时东京的地价已连续5年呈上涨趋势。

虽然日本的人口开始下降，不过东京却是全国唯一人口净流入的地方，刚需较多，房价的上涨符合经济发展规律。而且据东京都政府2020年6月11日公布的数据显示，截至5月1日的都内推算人口为1400万2973人，较4月增加了2万351人。因为搬入东京的人口变多，东京的房租水平也相应上涨。一般来说，房地产市场的租金水平基本没有泡沫，可以真实反映实际的市场需求，而通过计算租售比，也就明白了房价是否合理。东京都的租金回报率长时间稳定在5%左右，疫情来临，也并未影响房屋租赁市场，所以投资日本房产，仍然是比较稳定的投资。

近年来日本房地产市场出现的塔式高级公寓项目相对多起来，由于新建项目较多，品质上乘、配套完善等优势，高级公寓的房价当然也会领先于其他房产类型。疫情当下，看房的人减少，成交量下降，但房屋的品质并不会因为疫情而变化，房价也比较稳定。而且开发高级公寓项目的开发商一般都是大手企业，资金雄厚，所以并没有出现集体降价卖房的情况，只是涨势放缓。另外，高级公寓一般所在地段较好，仍是深受日本人喜欢的房产。可以预见，待疫情过后，成交量也将逐步恢复正常水平。

反观一些二手的老公寓，之前随着东京房价整体涨势而有所上涨，为了便于出售，往往会重新装修后投入市场，房价依然坚挺。不过疫情来临后，一些投资客需要资金周转，于是以前作为投资的小公寓上市数量有所增加，同时一些二手物件没有经过重新装修就直接上市，由于节省了装修费，议价空间变大。另外市场上建于1983年以前的二手房源也多了一些，为了尽快成交，这类二手公寓的成交价的确有所降低，有些甚至降低了30%左右。虽然老房子的总价较低，但仍需考虑投资后的修缮维护成本的因素。

当疫情或危机来临时，日本的新建高级公寓的价格并未受太大的影响，表现出了良好的保值抗跌性。过于老旧的二手小公寓，由于房产本身持续减值，疫情期间降价出售也属正常。由此也不难看出，日本的房价出现了两极分化的情况，主要还是由市场和品质决定的。所以在做投资规划时，该投资怎样的房产，也就更明白了。

温馨提示：楼市有风险，投资需谨慎！