【房产】日本买房就能移民、包租、送户口？这样的宣传靠谱吗？

 “30万移民日本”、“买日本房产送户口”......对日本有所关注的人，想必都听过类似的宣传话述吧？但事实上，投资、移民日本真的是如宣传的那样吗？

“30万移民日本”

首先，在日本成立公司需要至少500万日元的注册资金，约合人民币30万元，这大概是“30万移民日本”由来。公司注册好以后，这笔注册资金是可以使用的，但仅限于经营性使用。成立公司后，投资者可以申请办理投资经营管理签证，并以此获得长期在留资格，在日本经营管理自己的公司。但事实上，在日本经营一个公司，除非是已经打开日本市场的成熟的业务——开业即能赚钱，不然仅凭30万人民币的注册资金想在日本长期生活下去都很难。而投资经营管理签证的初次申请并不算困难，重点在于续签的时候，如果公司经营业绩不好，续签就会遇到困难。

“买房送日本户口”

其实，“买房送户口”的宣传语现在基本上已经听不到了，因为买房子本身并不能获得日本户口。日本人及在日本经营的人都比较严谨，为了避免“虚假宣传”，都很少使用这样的话术了。实际上在日本，仅靠投资一套小房子获取经营收益的情况下，基本很难达到业绩要求，如申请投资经营管理签证后，续签可能会遇到问题。所以，有经验的移民中介会建议您投资总价1000万人民币以上的房产才比较稳妥。举例说明，比如想在大阪投资民宿，如果是一户建大概需要购买4栋；想在东京做物业管理公司，如果是投资独栋公寓的总价约1000万，这样的收益才比较有把握达到续签的业绩要求。所以说，买房送日本户口这件事的难度还是很大的，没有人能保证100%申请到“日本户口”。

“买房包租，到期回购”

日本房地产行业经过多年的发展，已经相当成熟和规范。房地产中介机构内分工明确，有专职的房地产买卖的中介或者房地产租赁的中介，房屋托管公司、运营公司、物业管理公司等均有区分。而且实际租金是多少，业主都清清楚楚，如果有管理费、托管费等也都提前让业主知道，所谓“买房包租”的情况基本没有，如果有，恐怕也仅是面向中国客户的“理财产品”，而且还有可能产生后续的附加收费。

大阪等地方曾有过“买房包租”的项目，大多是作为民宿运营的项目，虽然有可能承诺包租及高达6%的租金回报，不过包租的部分，恐怕已经加在房价内了。比如市场上价值100万人民币的房产，可能会借口装修改造、申请民宿资质等因素，最后的打包价为150万人民币。可实际上，在日本只要是房子符合民宿申请资质的，办理许可证的成本并不高。如果购入后将来想卖掉的话恐怕只能以普通房产按正常的市场价格出售了。

如果项目方承诺租金回报，回报部分其实已加在房价里了，可以理解为房价里已把返租的租金提前收取了，后续再以房租的形式分期付给客人。而且客人在买房时除了签署房屋买卖合同，还会签署托管合同，此类托管包租合同中还可能含有类似“实际运营收益达不到承诺回报率时，可解除该合同”之类的条款内容，这也为运营方安排好了退出条款，可以理解为运营方可以此条款提前终止托管合同，哪怕未到约定托管期限。如果民宿运营的行情好，托管公司用客人的房产赚得盆满钵满，如果行情不好，中断经营的风险将转嫁到客户方。

有的项目则推出了到期回购的条件，看似增加了投资的保底性，不过仔细查看条款会发现，约定的回购期限可能是购买后的第4年。众所周知，想取得日本国籍至少要在日本居住满5年，回购的节点大多为4年，项目方这么做要么是不希望回购客户房产，要么是让客户放弃申请移民身份。毕竟外国人在日本想申请归化或永居是一件繁琐而长期的事情，没有人能保证100%申请成功。而且业内人士现在都看涨日本地产，一般楼龄10年以内的新房比较容易获得银行贷款，比较容易流转，即使项目方回购也不亏，后续还可以通过包装继续出售。
 

总结：

在投资日本房产前，请先确定投资目的，是为了投资、移民、自住或其他目的，根据需求再物色合适的物件，用合理的成本获取稳定的投资收益。在遇到打包产品的房产项目时，需仔细分辨投资的合理性和潜在风险。

而且专业的房产投资移民顾问，也不会轻易的提出“包移民、包租、包收益等一揽子打包的承诺”。毕竟每一位投资者的情况各不相同，他们会根据客户的自身条件制定适合的专属投资方案。即使是资深的移民专家，也不敢轻易保证100%移民成功，还会提醒客人，“投资有风险，需谨慎决定”。