【房产】日本移民顾问为什么建议投资总价1000万元的房产？

想要移民日本，高净值客户的第一步往往是申请“投资经营管理签证”。在此之前，该签证称做“投资经营”签证，但事实上，日本政府不仅仅只希望吸收海外投资，更希望能够吸引海外优秀人才，长期定居日本并实际参与业务经营。所以在日本实施“新移民政策”后，此类签证的政策更偏向于能够在日本真实经营管理公司的人才。

那么，很多客户就想：“我在日本购买一套房产，然后作为民宿运营，是不是就可以轻松的申请到投资经营管理签证了。”其实，在日本投资一套房产本身并不能直接申请签证，实际上是投资人应该先在日本设立公司，以公司的名义运营管理自己投资的房产，并以此作为主营业务来申请签证。在日本“新移民政策”放宽后，外国人初次申请“投资经营管理签证”的门槛相对降低了，但同时对将来续签时的要求则相对提高了。

日本入管局普遍认为，仅投资一套低总价房产的运营性较低，盈利能力较差，但如果投资额达到一定高度时，比如投资多个房产或投资一套高总价房产时，其运营的可能性才会变得比较高，公司流水及盈利能力才有所保障。比如投资房产作为民宿运营时，根据新民宿法的要求，有经验的投资移民顾问会建议客人购买4栋一户建小楼，或是一整栋公寓楼，投资预算总额在大概1000万人民币左右。这样，运营后的收入就基本上可以覆盖成本支出，减少的后续投资额。

日本人购买房产时更愿意使用低利率的贷款买房，而中国人买房则喜欢用现金全款买房子。从投资角度出发，使用杠杆可以使利益更大化，外国人买房时也可以选择日本的低息贷款。比如上述总价约1000万人民币的房产，仅需支付约500万人民币的首付款就够了，大大减轻了投资人的付款压力，投资收益反而更高，对经营管理签证的续签也更有保证。而在签证续签时，虽然入管局对投资人所经营公司的流水、收益等并没有明确的量化要求，但可以肯定的是流水额越高越好。根据移民顾问的经验，总价1000万的房产所对应的流水额基本可以满足续签要求，从而提高投资人移民的成功率。