【房产】嘘…偷偷告诉你，日本不动产登记费的省钱方法

在日本购买房产时首先要找正规的不动产中介，在确定了所选择的物件后，无论是新建物件或是中古二手房，都需要进行产权登记或变更手续，通常卖方或中介方都会为买卖双方安排合作的“司法书士”提供服务，购房成本中就包含了司法书士的费用。日本的不动产登记费主要由购买所需缴纳的税费、注册费和服务报酬两部分组成，通常这笔费用都是由买方承担的。但与我国的房屋变更手续的费用收取方式略有不同，在日本有些情况下是可以节省部分费用的。

1.产权登记

产权登记全名是所有权保存登记，主要针对的是新建物件，指的是在没有登记所有权的房地产上，最先登记所有权。比如对于之前没有设定所有权的新建公寓，就需要这个登记。登记中记载着所有者的住所姓名、房屋新建的日期等。另外，从金融机构获得贷款，在土地建筑物上有抵押权的情况下，也必须进行所有权保存登记。对于新建的公寓，通常由作为卖方的建筑公司指定的司法书士代理申请，因此买方一般不能委托其他人。

所有权保存登记所需的费用，是注册许可的税额=课税标准×税率（到2020年3月31日为止适用减免税率为0.15%）和对司法书士的报酬（根据事务所的不同，5～6万日元左右的市价）加在一起的费用。

2.所有权转移登记

所有权转移登记是指土地或建筑物的所有权因买卖或赠与、继承等转移时的登记。购买二手房的时候需要做这个登记，需要卖方和买方共同登记，费用负担一般由买方承担。所有权转移登记需要司法代书人的报酬和注册登记执照税。对司法代书人的报酬取决于有无住房贷款或其他情况的不同，费用有所差异。

注册许可税是税额=课税标准×税率（到2020年3月31日为止适用减税率，所以税率是2%~0.3%）来计算的。

3.抵押登记

抵押权设定是指通过在建筑物和土地上设定抵押权，在向金融机构申请贷款而记录的。进行抵押权登记后，在贷款偿还延迟等债务人无法履行债务的情况下，债权人可以通过拍卖等方式确保债权。

抵押权设定登记的费用，也需要对司法书士的报酬和登记许可税。对司法书士的报酬，以4～10万日元为市价，登记许可税，按抵押权设定额(借入额)×税率计算。（税率在2020年3月31日之前适用减税率，从0.4%变为0.1%。）

由此看出，法律规定要缴纳的税费、注册登记费等费用是无论如何也不能讲价的，不过司法书士的服务报酬却有可商量的余地。

实际上，如果购买房屋时没有贷款时，作为业主自己也是可以进行登记的，这样司法书士的费用就可以省了。不过在日本，买卖双方大多还是会委托司法书士代理，毕竟登记准备的文件资料、房屋所适用的税费可否适用优惠税率等，繁琐而专业的手续还是交给专业的人士来做比较稳妥。

如果涉及贷款的话，基本上没有人会选择自己进行登记。金融机构正因为有司法书士等专业人士代理手续，所以对文件的可信性有信心，如果万一有错误，司法书士加入的损害赔偿保险也可以给予补偿。但如果买方本人进行登记时出现失误，金融机构将承担风险。

司法书士的报酬部分因委托的公司和代理人的不同，收费标准是不同的。卖方指定的司法书士的报酬很高的话，可以试着交涉一下能不能委托给其他收费便宜的司法书士代理，或者与同一个司法书士商量一下报酬的部分能否给予优惠或减免也不失为一种方法。

总之，在不动产登记这个环节，可以多问一下所购买的房屋是否有适用的税费优惠，司法书士的费用可否商量。如能遇到优惠政策，那可以节约的费用还是非常可观的。