【房产】东京租房VS购房大比对

这几年来，日本的房价在涨，租金也在涨。一直不买房的日本人，最近也悄然开始讨论到底是该买房还是该租房，买房的话该买公寓还是一户建的问题。我们在这里做一个比对，也给想要在日本置业、在日本投资买房的人一些参考。

租房和买房的费用有哪些不同？

我们首先把租房和买房各自的费用分为入住时和居住时来看看有何不同。

○有时会产生的费用，×不会产生的费用，△有时不会产生费用。

※1的专门家报酬是指对司法书士和土地房屋调查员支付的报酬。

※2是在有住宅贷款的情况下发生的。

※3因为有没有停车场的物件或不承担费用的物件，所以作为△。

生活中居住的实际支出金额的方法

如果不计算需要添置的东西，仅以拎包入住的标准来计算居住相关的费用，假设能活到100岁来简单地计算。 那么，以下面的公式为基础，大概能够估算出居住所需的累计金额。

各费用支出的综合调查数据

入住费用和取得费用

●租赁的情况(入住费用)虽然存在地域差异，但是包括押金礼金0~4个月、保证金0~1个月、中介手续费0~1个月、其他的如钥匙更换、清扫等杂费在内，预计房租的5~6个月份就可以了 。不过预付房租和火灾保险暂不包含在这里，包含在居住中的支出的费用里。

●购买时涉及的费用，根据种类和新建、二手而不同。

新建公寓:购入价格的3~5%

新建一户建筑:购入价格的4~5%

二手住宅:购入价格的6~10% 。

●根据搬家时东西多少、搬家距离、搬家时期的不同金额也不同。 可以通过网站比较一下就知道了大致的标准。

●在计划搬家的次数，根据孩子毕业、就职、结婚、退休等人生的节点，考虑搬家和制定搬家计划。

居住中的支出

●房租、物业费、停车场费、(分让公寓的情况下)管理费、修缮准备金等。 可以参考不动产网站等，调查一下想居住的地区和物件的房租和卖价。 购入公寓的情况下，网上或者传单上可以查看管理费、维修基金、停车场费等。

●住宅贷款利息和手续费可以通过金融机构的贷款情报进行调查。可以在网上模拟贷款及还款以外，也可以进行各种费用的计算模拟。

●固定资产税

固定资产税和不动产取得税在购入后从市町村得到通知之前不知道具体的评估额和税额。预估时，将物件取得价格的60%视为固定资产税评估额，乘以税率1.7%计算出大概的金额。

●火灾保险费

因构造、地域和保险内容、合同年限、保险公司的不同，保险费也有很大差异，所以在预估时，公寓的预算是每年1万日元，一户建的预算是2万日元。 单独投保一年期合同的情况下保险费会比较高。

●修缮费

这是很难预测的费用，作为预估金额，根据参考记事和实际案例，每10年修缮一户的费用为250万日元，公寓的话，修缮准备金之外，每10年修缮准备金为150万日元。

估算示例

例：40岁，按照3ldk (房租:每月12万日元，购入: 4，000万日元的情况)计算。 物件的房租和价格等前提条件如图所示。

租赁房屋的费用

▼(1)在租赁12万日元的租赁住宅中一生生活下去的情况下

( 60万日元+10万日元)×搬家一次……(a)

13万日元×12个月×(100岁-40岁)……(b)

=(a)70万日元+ ( b ) 9，360万日元

=9430万日元

▼(2)如果搬到同样条件的租赁物件上3次的话，

( a )为70万日元×3次，

( a )为210万日元+ ( b )为9，360万日元

=9570万日元

▼如果搬家次数是2次，第2次搬家是65岁、房租6万日元的租赁住宅的话，

65岁时的入住搬家费用是6万日元×5个月+10万日元=40万日元，

( a )是70万日元+40万日元=110万日元。

( b )按65岁之前和65岁以下分开计算。

到65岁: 13万日元×12个月×(65岁-40岁) =3900万日元……(c)

 65岁以后: 7万日元×12个月×(100岁-65岁) =2940万日元……(d)

 (a)+(c)+(d) =6950万日元

购房的费用

▼以4,000万日元( 25年贷款、利率2%、等额本金偿还)购入公寓

●预计每10年修缮一次150万日元的情况

首付800万日元+取得费用200万日元+搬家费用10万日元……(a )

修缮150万日元×5次……(b)

250万日元×25年……(c)※

77万日元×(100岁-65岁)……(d)

=(a)1010万日元+(b)750万日元+(c)6250万日元+(d)2695万日元

=1亿705万日元

※(c )居住中支出250万日元的贷款偿还173万日元+管理费修补公积金24万日元+停车场费12万日元+火灾保险费1万日元

▼购入一户建筑(各条件与上面相同)

首付800万日元+取得费用200万日元+搬家费用10万日元……(a )

修缮250万日元×5次……(b)

 215万日元×25年……(c)

42万日元×(100岁-65岁)……(d)

=(a)1010万日元＋（b）1250万日元（c）＋5375万日元＋（d）1470万日元

＝9105万日元

估算时要想到各种各样的情况

仅从这里举出的计算例子来看，结果是租金(3)的累计支出最少。 但是，仅仅是按现在市场情况的理想估算，这里的结果并不重要，能够换成自己的数据来计算才有意义。

购买的时候，以首付800万日元为前提，但是如果不购买而选择租赁的话，这个800万日元就会省出来，如果这800万日元以复利1%资产运用的话，贷款期间的25年就能产生226万日元的收益。 如果3%可以运用的话，竟然会增加875万日元的收益。

如果购入房产的话，可以出租来获得房租，按照现行4.5~5.5%的租金收益率来看也是相当不错。也可以将来行情好的时候用来出售获得房产增值收益，或者逆向抵押房产来实现现金化。

请想象各种各样的情况，一边考虑对家庭的利好因素一边进行模拟预估。

总结:为了在估算中做出最好的选择

以上我们介绍了租赁和购房预估的方法， 请换成大家想住的地方、物件的数据、希望条件，试着计算一下。虽然仅仅是预估， 与现实不完全相同。 但如果事先做好预估的话，还是有助于做出最好的选择。