【房产】购买日本房产，“老破小”可以买吗？

日本有一种早期的公寓楼，楼龄较老，但是出售的价格较低，这种老公寓值得投资吗？

首先，我们先了解一下老公寓的风险。

由于楼龄较老，曾经居住在里面的业主过世后，由其子女继承，但实际孩子也不会去居住。不过相应的资产税、物业管理费等仍需缴纳，所以房子空置的话其实变成了负资产。同时，由于楼龄太老了，如果管理不善，楼体外观和配套设施都已老旧，出租也会变得困难，出售也不容易，所以空房的情况变多。于是，越是空置率高的公寓就越难出租出去，房屋的价值也越来越低，于是进入了恶性循环。

其实，公寓的老龄化对策主要是制定长期的修缮计划，以此为基础定期进行大规模的修缮，并根据公寓的状态，有时“重建”可能更好。 另外，以“土地”的形式出售也可以考虑。 根据2014年修正的《关于公寓改建等顺利化的法律》制度，如果业主有五分之四以上赞成的话，就可以卖出公寓和用地，不过只有被特定行政厅认定为抗震性不足的公寓才可以使用这条制度。

公寓的改建具有耐震性和节能性提高，资产价值提高等优点。但是，实际拆除和重建公寓的话，需要相应的工期。 在这期间，居住者会承受临时租房和搬家的负担，也有人对环境变化感到抵触，此外，如果重建资金不足，将产生新的负担。 因此，在容积率有富裕的情况下，也有增加重建的新公寓的户数后贩卖，筹措资金的方法，但是如果成本核算下来不合适的话就变得困难了。

所以，由于管理费用和修缮积金滞纳导致维护状态不好，管理状态也特别不好的老公寓，这种房子虽然便宜但不建议购买。而管理费和修缮公积金等储备充足，管理状态良好的老公寓，才可以考虑购买。