【房产】大阪的“包租公寓”已经开始违约了 东京的公寓还好吗？

小编作为资深的房地产投资人士，曾写过一篇《日本买房就能移民、包租、送户口？这样的宣传靠谱吗？》的文章，分析了大阪地区“买房包租、送户口”等宣传口号之下隐藏的一些潜在风险。随着今年新冠肺炎疫情的发展，我们之前提到的一些风险也随之浮出，一些包租的项目由于达不到之前承诺的6%甚至8%的租金回报率，违约比例正在不断增加，客户投诉数量也随之上升。

说到违约的原因，主要还是因为此类承诺包租的房源大多会作为民宿经营，但是受到疫情的影响，以及东京奥运会的暂停和延期，外国游客无法到访日本，所以民宿类房产大多处于赔本的情况，一些通过租房做民宿的项目基本上都已经赔钱离场，一些买房做民宿的项目正在想各种办法自救，不过收效甚微。比如有的民宿改为“小时房”或变身短期公寓，也有的改为定期长租房。不过了解日本房产的人都知道，日本的搬家成本较高，同时租约比较稳定，一般租期都为2年起租，其实入住短期公寓和定期租约的情况，成交量很低。所以大多数民宿至今仍是空房状况，没有租金来源，承诺的高租金回报当然也以此借口没有了。

同时，销售方在与客户签订销售合同、包租合同、托管合同等一系列合同时，已经把退出条款都罗列好了，因为销售方可能同时也是管理方和承租方。一般这些房源的房价会比当地市场价格高很多，因为将返租的部分都加到房价中了，理论上即使没有遇到疫情，房租也应该有支付的保证。不过在“疫情”这种可归类为“不可抗力”的借口之下，不继续支付或少支付房租也就变成了希望客户“可以理解”的苦衷了。

而日本的市场规则是比较保护租客利益的，所以当销售方作为租客的角色时，是可以“提前解约”的。根据解约条款，大概最多只需支付1-3个月的租金就可以了。而作为海外投资客的房东们，就只能承受相应的投资损失了。如果此时想把房产卖掉，会发现市场实际售价比当初购买的价格低，如果按市价卖房，势必又是赔本的买卖了。客户也变得有苦难言，和销售方的解约风波也就出现了。更重要的是，很多客人当初是以包租项目申请的经营管理签证，租约解约意味着经营管理签证的续签可能会出现问题，这恐怕比收不到租金的情况更严重。

不过，像大阪市场的公寓包租模式，在东京反而不多见，东京的房地产市场相对更加规范，管理公司也更加谨慎，基本上租金回报都会以市场真实情况反馈给客户。即使有个别的包租项目，基本上也都是有实力的房地产公司运营，租金回报比较务实，几乎没有人会给出6%-8%的包租承诺，房价也比较符合市场价格。如此看来，没有高租金回报的房产买卖，反而更能保证投资客户的利益。

从大阪包租违约的案例也能够看出，一味追求高回报的项目未必是好项目。在投资房产前还是要尽量去现场考察，同时多了解一下实际的市场行情，对于高出正常市场价格的项目还是避而远之吧。还有一条也很重要，投资日本房产前，务必选择专业、资深的房地产中介机构！只有这类中介，才能以客户的角度制定适合的投资方案，推荐相应优质的房源。那么，如何选择靠谱的中介机构呢？可以参考《在海外买房这种大事，要怎样判断中介的正规性和实力》。