【房产】日本房产投资新风向 独栋小公寓成新宠

在日本置业时，一般都会提前确定是购买投资房还是自住房，毕竟这两类房产类型有着不同的侧重点。比如投资房会比较注重投资回报率，而房产本身的情况次之；如果购买自住房，那首要的是自己喜欢，居住环境、房屋状态等都满意才好，而出租率及租金水平等则不太看重了。而如果有的人希望既要投资又要自住，这样的房子则很难找了，即使是专业的房屋中介也会表示为难。

在日本，继塔式高级公寓被疯抢后，目前独栋公寓成为了房产投资的新宠。这类独栋公寓通常为2-3层的小楼，一般会有6-12间单身公寓。其优势是东京的单身公寓出租情况喜人，出租率及租金收益令人满意。作为外国投资人，购买一栋小公寓楼后，其中一套可以自住，其他用于出租，房租收益可用于偿还贷款或生活补贴等。同时，作为外国人，大多数人可能会往返日本和海外，不会天天在日本生活。当来到日本时，住酒店的费用其实较高，而租房又很难租到，如果留有一套自住公寓，就是相当幸运的事情了，既省钱又省事。即使不长期在日本居住，也可以全权委托给当地的管理公司帮助管理和出租物业，当省心房东。当然，如果自己有一定的运营能力，也可以申请民宿资质后作为民宿运营。

和独栋别墅住宅相比，每套单身公寓都有独立的卫浴、厨房等生活设施，便于出租。而且和高级公寓相比，这种公寓楼的持有成本相对较低，无需每个月缴纳物业费及维修基金。如果哪里有需要维修的地方，由自己承担实际费用即可。如果托管给管理公司，一般管理费为租金收益的5%左右。不过这种楼通常是木质的，和钢筋混凝土造的高级公寓相比折旧率会更高，但是所占有的土地面积会比高级公寓更大。所以短期看房屋的贬值较快，但从长期看，土地的保值增值性则更胜一筹。

由于预算限制或一些政治原因等，以及很多外国人对日式小公寓楼的情有独钟，投资一栋可大可小的公寓楼其实也是不错的选择。近期也有不少海外买家，包括香港买家会比较钟情投资这种小公寓楼。卖掉香港一套房子，在日本买一栋楼，这样既解决了自住问题，每个月还有充足的租金作为在日本的开销。如果投资人想申请日本的经营管理签证，也可以通过注册公司，管理自己购买的物业作为在日本的事业，从而开启移民日本的新生活。

如果所购买的公寓楼在将来打算出售时，在满租的情况下，租金回报率通常也足以吸引其他意向买家。即使不喜欢这栋楼时，由于是木造的拆卸比较方便，可以重新盖房或直接出卖土地，手续也比较简单，这也是独栋小公寓楼的优势所在。