【房产】日本商铺比公寓更值得投资吗？

说到投资日本房产，一般投资高级公寓或是整栋单身公寓楼的推荐较多，而店铺的售卖信息相对较少，这是为什么呢？

实际上，经历过泡沫的日本房地产市场发展已成熟，黄金店铺一般都位于地段较好的位置，且收益稳定，日本业主不会轻易出售，所以市场上在售的优质店铺房源较少。另外，日本的实体店铺盛行，商店街、时尚街区等品牌号召力较强，这也造成了店铺售价较高的情况，而租金水平相对理性，与公寓项目的投资回报相比，店铺的表现相对普通。与此同时，店铺的价格受到租金水平波动的影响较大，投资时需要谨慎决定。

与此同时，由于店铺的运营性质，海外买家很难获得银行贷款，基本上都需要全款支付房款，资金压力较大。而如果用购买店铺相同的金额，作为首付款，通过申请银行贷款而购买整栋公寓楼作为投资的话，其实也是不错的选择。使用杠杆不但可以增加收益，还能降低投资风险和持有成本，作为投资型物件，可能公寓项目比店铺项目更容易实现投资稳定获利的目的。

在东京都距离车站较近的公寓很容易在短期内出租出去，出租率超过90%以上。而店铺由于月租金较高，审核手续更繁琐，招租时间较公寓更长，也许需要2、3个月甚至半年，那么店铺空置期间的损失也相对变大。另外，由于日本地处火山地震带，自然灾害相对较多，受此影响，当灾难发生时，租户由于受灾或倒闭等经营不下去时，无法支付房租、违约的情况也就容易发生，会给店铺的房东造成一定的经济损失。包括此次新冠肺炎疫情对日本当地实体经济也造成了不小的打击，出现了部分小企业、小经营业者倒闭的实际情况，足以证明投资店铺的风险明显高于公寓项目。
 

疫情以前，日本实体店铺的经营十分兴盛，人们都喜欢在实体店买东西。不过疫情的发生也改变了不少人的购物习惯，网购也逐渐得到日本人的认可，日本政府也有意推动互联网发展进程，如果网购成为主流时，对于实体店铺的价值也会造成一定的影响。

不过，如果店铺是自己使用和经营的话，那么投资一个店铺是比较合适的。申请投资经营管理签证需要在日本设立公司及可持续运营的项目，把自己购买的店铺作为公司注册地址，经营店铺生意获得稳定的收入，维持经营管理签证的续签，待成功归化或获得永居身份后，店铺可以以合理的价格变现或继续持有以获得经营或租金收益，其实也是不错的。

我们举两个例子来说明一下：
 

涉谷区的惠比寿是东京都内比较人气的地区之一，这个建于1987年，面积仅45.13平方米的店铺售价为7,500万日元，每平米约166万（约合人民币11万元），每个月的租金可达35万日元，收益率5.6%，由于这个店铺的售价在东京都内相对算是比较优惠的，表面回报相对也较高。
 

如果作为自用，比如开一家小餐厅或是药妆店等，由于在人气的地区，收入有一定保证，而每年可省下的房租约420万日元，还是相当划算的投资。

如果作为投资，那么可以看看在同样的预算内投资整栋公寓的项目的收益如何？
 

江户川区的小岩是东京都比较适合生活的地区之一，一栋新建的三层公寓楼总价为11,980万日元，每个月所收到的租金可达65.7万，收益率为6.58%。如果使用银行贷款，首付5成约5,990万，撬动杠杆收益翻倍且降低了投资风险，还能自留一部分资金。而公寓出租一般租约为2年起，收益更加稳定。

由此不难看出，准备在日本投资房产前，需要先明确用途是自用或是投资，然后再全面深入的了解项目信息后，制定合理的投资方案，最终再谨慎做出投资决定。智钧专注日本市场十余年，有专业高效的团队，能为您量身定制合理的投资方案，欢迎垂询！