【房产】风险与收益并存，租赁土地的房产可以买吗

在日本买房子，有时候会碰到这种情况，明明是新建公寓，但房价却比周围项目都便宜，这是为什么呢？经调研可能会发现，原来这个公寓的土地是租来的，没有土地所有权。虽然说这样的公寓价格优势很有吸引力，但如果对项目没有全面的认可，只是一时贪便宜购买的话，后面就可能会有不少陷阱等着你。

首先，我们先明确一个前提，大家对日本房产普遍的认知中，是不是都认为日本房产是私有的，土地也是私有的，所以买房子的时候是同时购买房产和地产，并拥有其所有权的？但实际上，建筑物所占据的土地分为“所有权”及“租赁权”两种情况，前者的土地是购买的是私有的，可自由处置，而后者的土地却是租来的，只有租借使用权没有处置权。因此，如果对最初的土地租借合同期间和条款等约定了解不充分的话，有可能后期会产生纠结不清的问题，给租借双方带来麻烦。
 

因为土地的租借成本比购买成本低很多，那么也就不难理解在租地上建造的房产价格会比较低了。所以在购买日本房产时，一定要对土地的属性先了解清楚，以避免以后不必要的麻烦。

在日本，无论是一户建项目还是公寓项目，在建造之初必须先有用于建房的土地，如果土地是租借的，一般会分为“普通借地权”和“定期借地权”。
 

普通租地权是日本1922年制定的租地租房法中规定的租地权之一，租地期限到期后，租借双方可以续约更新合同。 一般来说，租地期限最初是30年，第一次更新是20年，第二次以后是每隔10年更新一次。在普通借地权中，借地人即地主如果愿意的话，原则上可以更新合同。但土地一旦出借了，就不能随便地要回来或单方面解除约定，合同期内也不能随便处置自己的土地，所以重新设定借地权的人便随之减少了。
 

因此，为了解决这个问题，增加优质住宅的土地供应量，日本从1992年开始实施定期租地权制度，合同期限为50年及以上。简单来说，就是在这个带定期租地权的土地上建的是带定期租地权的房产，多为公寓项目，购买该房产的人必须在土地租借合同期满后再归还给地主。从地主的角度来说，一定期间后土地一定会回来，所以不用担心放弃祖祖辈辈继承下来的土地，还可以得到地租。
 

而在买带定期租地权的房产项目的人看来，土地没有所有权，只有租地权，不需要准备用于购买土地费用，仅准备保证金等就行了，其最大的优点是减轻了购买人的经济压力。

举个例子，比如一栋房产的建筑成本是2000万日元，土地的购买价格是2000万日元，如果不购买土地而是租借土地的话，仅需支付保证金假设为1000万日元，租期满后保证金是归还的，所以在最初购买租借土地的房产时的价格相当于便宜了25%，而期满时，相当于仅承担了房产的建筑成本而已，这样算下来，这种房产的价格优势就相当明显了。
 

不过在优势明显的同时，这种房产的缺点也会一并显现出来。首先，带定期租地权的公寓能住的期间是有限的，虽然是50年以上的租借合同，但土地的所有权仍属于地主，不能传承给子孙后代。其次，因为土地是从地主那里借来的，所以每个月都会支付地租，还要准备土地返还时的拆卸费用等预算。
 

购房者虽然不用承担与土地相关的固定资产税和城市计划税等负担，不过从长远来看，租地权期间的剩余年数变短的话，就会出现房屋很难贷款，很难卖掉的问题。

因此，由于地上建筑的价值是随着时间的推移而不断贬值的，仅作为自住需求的话，经济负担的减少还是比较合适的。但如果作为投资需求的话，一定要注意租地权的剩余年限，充分了解项目后再决定是否购买。而即使购买此类房产后，还是建议在持有一定时间后尽早转手变现，达成投资目的。

在日本，夫妻双方没有儿女，或是单身的购房者，将来也没有需要财产继承的情况下，会愿意选择带租地权的房产。或是有孩子的家庭在将来有换房打算，前期想多预留资金养育儿女的考虑，也会选择带租地权的房产。
 

虽然租地权项目有一定的市场需求，但此类土地的供应量仍不如预期。主要还是因为建筑成本的不断增加，地段较好的区域的土地租金也并不便宜，导致租地权项目的购买和维持成本逐年增加。因此，虽然有定期借地权的项目的销售价格相对便宜一点，但考虑到取得后的维护费等，犹豫不决的人也多了起来。 如果这样，为了降低一些购买房产的经济负担，有些日本本土家庭会考虑位置稍远但土地和房产均为私有的项目了。

作为海外投资人，在投资日本房产时，充分了解房产项目的土地属性是尤为重要的。购房时一定要根据意向持有年限、投资成本等方面的信息，进行综合考虑后，最终做出适合自己的选择。