【房产】投资日本房产，一味追求高回报率有什么问题？

房产作为金融产品，有一定的投资价值，特别是日本资产表现不俗的保值性更是让海外买家，特别是中国的投资客趋之若鹜。那么，投资之前注重投资的高回报率，有问题吗？

首先，在中国，房子的价值仅仅是房产价值的体现，土地是属于国家的不能计算其价值。而且中国的房产行业发展起步较晚，大多数房子的楼龄较短，尚未步入大修阶段，不用考虑太多质量成本或维护费用，只需要考虑多少钱买入，将来房价是否能上涨、房屋出租的租金是多少就可以了，相对比较简单。但日本的房地产中，土地是私有的，房屋也被维护的较好，有不少“百岁”房产仍然散发着魅力。所以在考虑日本房子的价值时，不但要考虑房屋本身的价值，还要加上土地的价值，而且不同时期有不同的建筑标准，这时候如果用中国的思维考虑日本的房地产投资，就会出现盲区，容易出现投资偏差。

在一些日本的房源中，往往能看到某个房子的租金回报率高达8%，有的甚至超过了10%，那这样的房子可以投资吗？这个就需要具体房源具体分析了。
 

首先，日本的建筑都有防震等级，1983年之前的房子属于旧耐震，而之后的房子则属于新耐震，如果考虑将来出售变现的话，尽量选择1983年以后的房子。而且，虽然有些老房子的租金回报率较高，但因为是1983年以前的房子，现在购入后需考虑持有成本，建议至少需要持有5年以后再卖出，那个时候房龄更老，恐怕更不容易找到接盘的人。此外，日本当地人买房时一般会申请银行贷款，而楼龄较老的房子的贷款则很难获批，能全款支付房款的人较少，流转成本也需要考虑。如果计划持有5-10年后出售，建议考虑新建或房龄在10年以内的项目，更具有保值增值及灵活变现的优势。

其次，老房子的维修成本将随着房龄的增加而增长。日本的建筑通常都有长期修缮计划，并定期进行大规模的修缮，大修基金及后续的维修费用也是一笔不小的支出。注重定期维护保养的房子保值性较好，如果为了节省，维护费用不足，则建筑容易加速老化，房屋也随之加速贬值，资产的保值性较差，居住或投资均不太合适。

另外，居住环境好的公寓容易招租且租金较高，不过有些楼龄较老的公寓，由于业主离世等原因人去楼空，而没有继承人或子女不愿意继承的房子一直空置，且无人继续缴纳税费、物业管理费、维修基金的情况时，所在的整个公寓楼都将受到影响，建筑物外观、房屋内部及居住人群等将变得越来越差，这样的公寓恐怕管理状况也不够好，届时连出租恐怕都成为问题。投资时需及时全面的了解现况，谨慎决定。

而有的公寓楼虽然在1983年以前建成，但地段较好且是建筑于日本经济繁荣的时期的房屋，建筑材料和建筑质量较好，后期已经过翻新、加固等工程，大修基金充足、定期保养维护，楼体状况良好。如果您投资后准备长期持有或将来打算自住的项目，也可以考虑购买这样的房屋。建议您在购买前，查看该项目的维修基金使用情况及修缮记录，只有房屋质量较好并注重养护的老房子才有一定的投资价值。

日本的房地产市场成熟稳健，房地产价值秉承“一分钱一分货”的理念，一味追求低总价、高回报的想法并不可取，还是建议实地考察项目后综合考虑各方面因素，最终谨慎做出投资决定。