【房产】日本写字楼租金下降、住宅价格上涨，是顺应市场需求吗？

据日媒报道，因受新冠肺炎疫情持续蔓延的影响，东京写字楼租金下行压力增加，根据截至今年9月份统计的结果来看，日本写字楼的租金10年来首次出现了下降，低于去年同期约4.56个百分点。相应的写字楼空置率正在不断上升，截至6月东京都心的办公楼空置率超过6％，呈过剩趋势。另外，东京现在正在建设的如森大厦的“虎之门・麻布台项目”等多个大型、高层、超高层的商业项目即将在明后年入市，供应量的增加势必会进一步的影响写字楼的租金水平，而现有企业对办公面积的实际需求却在不断缩减。

究其原因，这主要是因为在疫情之下，有不少企业为了减少运营成本而缩小办公面积，另一方面疫情期间普遍实行的在家远程办公的工作模式，由于实行期间随着疫情的延续而不断延长，越来越多的企业认为在家办公的模式符合当下的办公需求的发展，在疫情之后也有意固定化。这就意味着因疫情采取的在家办公的工作模式引发了日本工作方式的变革，并进而影响了商业办公需求的改变。

目前，丰田汽车、富士通、NTT等日本知名大手企业均已实现了在家远程办公。比如富士通计划在3年内完成办公面积缩小50%，员工出勤率设定为“不高于25%”，约有80%的员工在家办公常态化。以前员工集中在公司办公的时候，外出需要提前请假或打招呼，而现在在家远程办公的时候，是来公司需要提前申请。而来公司办公的目的主要是一些需要面对面开会沟通或在公司接待客户等必要的情况，每个员工固定的办公桌将被取消，公司内会设置更多会议室等公共办公区域。在这种情况下，很多公司认为在东京市中心花大价钱租赁大面积的办公室着实没有必要，缩减办公面积、降低经营成本也更有利于企业长期发展。由此也能看出，东京写字楼租金的下降，与市场需求的变化息息相关。

在传统的房地产投资理念中，投资写字楼、商铺等是稳定租金回报的保障。而现在随着时代的变迁，向东京这种吸引人口流入的大城市，投资风向也逐渐变成以投资用于出租或自住的公寓为主了。无论是住宅公寓、一户建或整栋的投资公寓楼，随着疫情的逐渐蔓延，房价也在逐步上涨，与之相对应的是东京23区内非核心区的住宅租金普遍有不同程度的上涨。在家办公的时间的不断延长，日本人搬家的需求也在增加，从小房子搬到面积更大、居住条件更好的房子里，所以无论买房或租房，房价和租金都在双双上涨。

日本写字楼租金下降和住宅价格的上涨，充分显示出市场需求的变化，也凸显了房地产市场自我调节的能力。