【房产】日本的楼市泡沫和现在中国的高房价有什么不同？现在还能买房吗？

现在国内的高房价高负债的情况，已经引起了日本媒体的注意，并拿当初日本楼市泡沫时期的情况与中国现在楼市行情做对比，并对结果表示了消极的态度。那么，难道现在中国楼市的现况真的和日本泡沫时期的情况相同吗？

其实，对于那些同时了解日本楼市和中国楼市的专业人士来说，其实两国的楼市虽然在某些方面有所相同，但实质上还是有很多不同之处的。

土地性质不同

日本的土地是私有的，个人可以随意买卖。以至于在日本楼市泡沫时期进入投资至暗时刻，除了购置房产外，还有很多人疯狂购买山林、果园、乃至荒地等土地，等待其升值获利，其中不乏加高杠杆买入者。

中国的土地是公有的，所有权归属国家，个人不可能随便买卖。土地为国之根本，这也是对中国房地产行业进行稳定调控的基础。

贷款政策不同

日本购房首付2-3成，有些情况甚至可以0首付购房，这也容易催生楼市泡沫。后期为了调控房地产市场，银行的贷款年利率曾超过9%，但仍然无法阻挡民众投资房产的热情，同时也加大了银行的坏账风险。

中国没有0首付，一般购房首付3-5成，贷款利率在基础利率上下浮动。为了调控房地产市场，除了增加贷款利率等，有的地方还实行按房产评估值放贷等新政策，也大大增加了银行的抗风险能力。

购买资格不同

日本楼市不限门槛，外国人也可以随意购买，导致大量外资进入日本楼市，迅速推高房价。同样在楼市泡沫破裂之前，也是因为外资的迅速撤离，导致日本房价快速下降，影响了经济运行，出现了裁员潮，因购房断供而破产的人数大量增加。

中国对外国人购买房产有一定的门槛，普通外国人没有购买资质，这样对境外炒房行为有一定的限制，经济环境相对稳定。对于国内居民购买房产，还分为首次购房、多套购房等情况，在一些楼市过热的地区还需要满足户籍、社保缴纳年限等条件才有购房资格，对稳定楼市也起到了一定的作用。

外汇制度不同

在日本外汇可自由流动，当楼市处于上升期时，大量外资涌入，当外资通过投资日本市场赚的盆满钵满的时候，会迅速抛售资产变现，并将大量资金从日本抽离。这样会加速推动日本经济陷入危难。失业率增加导致经济恶化，从而加速外资的撤离，让整体经济陷入恶性循环。

中国有外汇管制体系，虽然也有大量外资进入中国市场，但是当国外资金恶意做空中国市场、想从中国迅速撤资时，也是需要办理一系列合理的手续的，否则资金也很难汇入境外账户。这对稳定国内经济增加了一层保护。经济环境稳定，就业率稳定，楼市也就相对稳定。

国家性质不同

日本是资本主义社会，对楼市主要使用经济手段调控，但实际上调控效果不佳，最终不得不选择主动刺破泡沫，导致经济持续恶化，大量民众破产，资产缩水，银行倒闭，教训惨重。美国次贷危机发生后，也严重影响了日本的经济环境，日本一直陷入了“失去的几十年”难以恢复。

中国是社会主义社会，在使用一定的经济手段调控楼市的同时，还通过一定的行政手段进行宏观调控。除了限购、限贷外，还相继出台了限涨令、限跌令、新购入房产3、5年内不能上市交易等政策，以期房价平稳有序，避免房价出现大起大落的情况。另外中国经济有国企托底，国有银行的实力也有利于稳定市场，不会轻易让国家陷入经济危机。这种优势在美国次贷危机时期也得以了验证。

日本当初楼市泡沫时期的一些经济指标，和中国现在的高房价高负债的现况是有一些相似之处的，但如果仔细分析的话，中日两国的楼市还是有许多实质上的不同。除了上述的一些不同之处以外，其实还有很多诸如人口、体量等等综合因素的影响。不过，日本楼市的崩盘的前车之鉴，仍然能给我国楼市带来一些启示。

中国政府已经三番五次发布“房住不炒”的相关政策，对楼市也做出过相关预警。在现阶段，期待中国的房价翻番、大涨等情况发生的几率微乎其微，投资风险增加。对于投资国内房产的需求，投资人大多观望市场、谨慎投资。

反观日本，在经过泡沫破裂之后，房价已“跌无可跌”。房地产市场也在此后逐渐完善，房价也在低迷了多年以后开始回暖，近年来实现了稳步增长。日本人及永住者贷款利率不到1%、外国人贷款利率1.5%起，还有很多购房的利好政策。现在进行日本房产投资，可以预期未来还是有很大的获利空间，并且具有一定的保值、增值性，及优秀的避险功能。在海外资产配置中具有一定的优势。

所以说作为投资项目，应从客观分析，再谨慎做出决定。特别是像房地产这种大手笔的投资更是如此。