【房产】房屋只能做“抵押贷款”？日本的“反租回购”操作模式了解一下！

当有房一族在现金流过大需要用钱时，该怎么做呢？相信很多人第一个想到的就是“房屋抵押贷款”这个方法吧。就是将房屋作为抵押物向银行申请贷款，并需要按照约定还本付息，通常利息都不低。抵押贷款的好处是，房子虽然抵押给银行，但是一家人仍然可以住在房子里不用搬家。不过一旦无力偿还贷款时，抵押的房屋将由银行没收，一家人也要限时搬离。那么，如果这样的事情发生在日本，还有什么更好的办法吗？

其实在日本，还有一种“反向租赁”的操作方式，一般是将房产卖给中介机构或交给房屋中介出售，但是一家人无需搬家，而是以租房的方式每个月向新房东支付租金，买卖合同中还可以提前约定一定的“回购”条件以便将来可以赎回房屋。这一方式也可以简单理解为将自己的房屋“带租约出售”。这样做的好处是可以将房屋以市场价格出售，一般情况下会比抵押给银行获得更多金额，并且没有“贷款用途”的限制。通常房屋出售后，一家人仍然可以居住在原处，无需告知周围邻居或亲友等，以避免不必要的麻烦，孩子们也不用转学，家庭地址、证件等也无需更新。如果还有剩余房屋贷款，这样做也可以摆脱房贷压力了。而想要以此方式获取资金时，还可以在出售前多咨询几家中介机构，选择自己满意的销售方案。而每个月所需支付的反向租赁的租金一般都是按照房屋售价金额以一定的比例计价的。

我们可以假设房屋售价为2,000万日元来加以说明：

1. 投资回收期: 10年，收益率年10.0%时

租赁费为2,000万日元÷(10年×12个月) =16.6万日元

2. 投资回收期: 12.5年，收益率年10.0%时

租赁费为2,000万日元÷(12.5年×12个月) =13.3万日元

根据设定的条件不同，每个月的房租会相差数万日元。也可以看出，这种方式对售价的设定很重要，但是房租恐怕更为重要。

不过需要注意的是，如果房屋售价还不足以偿还剩余贷款的话，这种方式就不合适了。比如当房屋剩余贷款还有2,500万日元，而房屋售价仅有2,000万日元时，即使房款都用于偿还贷款仍无法解除抵押，显而易见这样做就很不划算了。

另外，“反向租赁”的合同中大多都涉及“再买卖预约权”这一回购的优先权利。 但如果拖欠租金2~3个月以上，就可能会失去回购的权利，同时租赁合同也会失效，并且必须搬出所住的房子，所以一定要遵守合同约定按时付房租。另外，将来在回购时，申请银行贷款时的审核难度可能会更严苛一点，如果使用其他金融机构进行贷款，利率通常会比银行稍高，这一因素也需提前了解。

在日本，这种以回购为目标的反向租赁方式大多更适合年轻人，需要事业的周转资金等情况时可以选择这一方式，待稳定后再进行回购，可以自由决定资金的使用用途。 而将房屋做抵押贷款的方式则大多是面向老年人，可用于补充养老金和确保入住养老院的费用等为目的，借款资金可在死亡后一并偿还。

日本的这种“反向租赁”的融资方式，是建立在日本市场成熟、房价稳定的基础上的，这也足以证明日本房产的保值优势。您觉得怎么样？